住宅ローン減税制度(控除)

住宅ローン減税(控除)とは
住宅ローン減税は住宅ローン控除とも呼ばれています。住宅ローンを組んで家を買ったり建てたりした場合、及び家をリフォームした場合にローン残高に応じて所得税が減税される制度です。
住宅ローン減税制度は正式には住宅借入金等特別控除といいます。この制度の目的は、マイホーム取得を後押しするとともに住宅関連産業への景気対策も狙った政策的な減税制度です。また、納税者の住宅取得時における負担を減らしマイホーム取得を促進するために、一定の条件を満たす住宅或いは納税者について、住宅を購入するための住宅ローン残高の一部を所得税から控除する制度です。
ローンを借りて住宅を新築したり増改築した場合に減税を受けることができます。これには、利用条件があり注意が必要です。

●控除対象
■住宅の新築・取得
■住宅の取得とともにする敷地の取得
■一定の増改築等
上記の三項目のための借入金等の年末残高に対し減税を受けられます。 
※償還期間10年以上

●対象住宅
■住宅の新築、新築住宅の取得、増改築等・・・床面積50平米以上
(増改築の場合は工事費用が100万円を超えるもので、大規模な修繕であること)
■既存住宅の取得・・・床面積50平米以上
※1 住宅の1/2以上を居住用にしている(居住用部分だけが控除の対象)
※2 耐火建築物は築後25年以内、それ以外の建築物は築後20年以内
※3 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合   する一定の既存住宅。

●控除期間
 移住した年から10年間

●控除所得条件
 合計所得金額が3000万円以下(給与収入で約3,336.8万円)

住宅ローン減税の注意点
・土地取得後2年以内に住宅を新築し、6ヵ月以内に入居しなければいけない
 (建築条件付宅地分譲(3ヵ月以内に請負契約を締結すること)についても同様)
 ※建売住宅、マンション、中古住宅などは、問題ありません。
・入居日は次のように決められています。
 住民票を移転する場合は住民票を移転した日。
 住民票を移転しない場合は建物を新築(登記)した日。
・その人の年間に支払っている所得税額を超えて控除はされません。 

次のような場合は住宅ローン減税対象になりません
・適用を受ける住宅に居住するようになった年、その前年およびその前々年に次の譲渡所得の特例を受けているとき
 居住用財産の3,000万円特別控除
 居住用財産を譲渡した場合の税額軽減
 居住用財産の買いかえ・交換の特例
 既成市街地等内の中高層耐火共同住宅の建築のための買いかえの特例
・適用を受ける住宅に居住するようになった年の翌年、またはその翌々年中に旧住居用資産を売却し1の特例を受けたとき。 
・10年間に所得金額が3,000万円を超えている年がある場合は、その超えている年分。

住宅金融支援機構について

住宅金融支援機構とは
旧住宅金融公庫で、「自立的で、透明性・効率性の高い経営のもと、顧客価値の創造を目指して多様な金融サービスを提供することにより、住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、我が国の住生活の向上に貢献します。」という経営理念のもとに設立された独立行政法人です。

住宅金融支援機構の事業概要
●証券化支援業務・・・民間金融機関による長期・固定ローンの供給を支援 
・買取型
民間金融機関の長期・固定ローンを買い受け、信託した上で、それを担保とした資産担保証券を発行
・保証型
民間金融機関の長期・固定ローンに対して住宅金融支援機構が保険を付した上で、それを担保として発行された債券等について、期日どおりの元利払いを保証
●融資業務・・・災害復興住宅融資、密集市街地における建替融資、子育て世帯向け・高齢者世帯向け賃貸住宅融資など、政策上重要で民間金融機関では対応が困難なものについて融資業務を実施 
●住宅融資保険業務・・・ 民間金融機関の住宅ローンが不測の事態により事故となった場合に、あらかじめ締結した保険契約に基づき民間金融機関に保険金を支払うことにより、民間金融機関の住宅ローンの円滑な供給を支援 

その他に、住宅審査業務、債務管理業務、住情報相談業務、住宅に関する調査研究があります。

住宅金融機構の取り扱う融資
●財形住宅融資
返済の開始から終了までの全期間、5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利制の住宅融資です。
●リフォーム融資 高齢者向け返済特例制度を利用してバリアフリー工事を行う方や耐震改修工事を行う方がご利用できるリフォーム融資です。
●被災融資
情報機構では住宅に被害を受けられた方に対して、金利等を優遇した建設資金、購入資金または補修資金をご融資しています。
●まちづくり融資
小規模な共同建替えから法定再開発やマンション建替えをはじめ、地区計画等に適合する事業や有効空地を確保する事業等、市街地環境の整備・改善に資する事業を以下のように融資を通じて支援します。
●賃貸住宅融資
賃貸住宅の経営をお考えのお客さま向けへ賃貸住宅建設融資、賃貸住宅を経営されているお客さまへ賃貸住宅リフォームローンについてご紹介しています。
地すべり等関連住宅融資地すべりや急傾斜地の崩壊により被害を受けるおそれのある家屋を移転したり、これに代わるべき住宅を建設する場合にご利用できます。 
●すまい・るパッケージ住宅金融
支援機構と民間金融機関が協調してご提供する住宅ローン商品です。
宅地防災工事資金融資地方公共団体から、宅地を土砂の流出などによる災害から守るための工事を行うよう勧告又は改善命令を受けた方に対する融資です。
●その他機構が行う個人向け融資(経過措置)
一定の要件を満たす方がご利用できます。

住宅を建てるときにほとんどの方がお世話になる住宅金融支援機構。
その内容を良く理解して、賢い住宅ローンを組みましょう。

住宅ローン返済計画

ローンの種類
ローンの返済計画を立てる重要なポイントとしてどのようなローンを組むかがポイントになります。
●全期間固定型
固定型は、その名のとおり全期間の金利が固定されています。将来の返済額に変動がないため、家計の支出が安定するローンといえるでしょう。もし将来的に市場の金利が上昇しても、影響を受けることがありません。
・・・住宅金融公庫、フラット35、一部の民間ローンなど
●変動型
変動型の場合1年に2回、市場の金利に連動して、金利が見直されます。返済額は5年間変わりませんが、金利が変動すると、返済額のうちの元本と利息の割合が変わるのです。5年間の間に金利が上がると、利息分の返済割合が増加し、元金返済にまわりません。また6年目以降返済支払額があがっても、元の返済額の1.25倍までというルールにはなっていますが、金利が上がった分返済額のうちの利息の割合が多くなり、返済しても元金がほとんど支払われずに払っているのは利息だけ、となってしまうことも少なくありません。
変動型は現在の超低金利の恩恵を受けられるため、返済額を抑えられるメリットはあるものの、金利変動のリスクは考えておかなくてはなりません
・・・ほとんどの民間金融機関ローン
●一定期間金利が固定される期間固定変動型
変動型の一種ですが、一定期間の金利が固定されるタイプ。
一般的には1年、3年、5年、10年といった期間が設定されていて、固定期間が長いほど金利が高くなります。固定期間中の金利は変わらず、固定期間終了後、その時点での金利が適用になります。注意しなければならないのは、変動型と違い、返済額が上がっても上限1.25倍までというルールがないこと、一定の固定期間が終わったら基本的には変動型となること、固定期間中の繰り上げ返済は手数料が高いということ。

返済額の基準
それぞれの金融機関でローンの返済計画書が作成されますが、フラット35を例に挙げると、
「毎月返済額の4倍以上の月収(必要月収)がある方」という条件があります。
単純に計算して、収入の25%の割合でローンの返済にあてることが、基準となります。

返済期間
住宅ローンの返済計画は、ほとんどが35年返済です。各金融機関で設定されている最長の借入れ期間が35年なので、年数を長く設定してより多くの借入れを可能にするためだそうです。
しかし、ローンの返済期間は短いほど金利負担が減り、総支払額が少なくて済みます。自分のライフスタイル・収入などを良く考慮して、短く出来る人は、可能な限り短く設定することが良いと思います。

住宅ローンの返済イメージは5つのステップで簡単に描くことができます。
1.現在の支払・貯蓄状況を確認する
2.住居関係の支払い年間予算を算出する
3.住宅ローンの返済予算を算出する
4.借入金額を計算する
5.物件購入予算を立てる
住宅購入の最初のステップは、購入予算を決めることです。借りられる金額は金融機関に相談すれば教えてくれますが、返せる額とは異なります。返せる額については、自分自身でしっかりと検討する必要があります。無理のない購入予算を立てることが重要になります。